פרויקט תמ"א 38

פרויקט תמ"א 38 מכיל כמה קריטריונים ברורים שמזכים אתכם בזכות לעבור אותו. השאלה הגדולה היא האם יש עוד מכשול שיכול לעצור ביניכם לבין החלום לקבל בניין חדש לחלוטין או בניין משופר? הנה כמה דברים שיכולים לעמוד ביניכם לבין הגשמת החלום שכדאי שתיקחו בחשבון.

הסכמה מצד הדיירים

אין ספק שהסכמה מצד הדיירים נדרשת כתנאי בסיסי לקיומו של פרויקט תמ"א 38. תמ"א 38 יכולה להיות מעולה לחלק מהדיירים אך סיוט לחלק אחר ובעיקר לאוכלוסייה מבוגרת שלא ממש תשמח לחיות באתר בנייה כאשר גם פינוי בינוי הוא דבר לא אטרקטיבי מבחינתם. הסכמה מצד הדיירים מעוגנת בחוק לפי תנאי הפרויקט כאשר יש צורך ברוב של שני שליש מהדיירים, אך חשוב מאוד שתהיה הסכמה כמה שיותר כוללת ובכתב, כדי שלא יקרה מצב שדייר אחד הורס או מנסה לסחוט.

הרשות המקומית לא מאשרת את הפרויקט

יכול להיות שהרשות המקומית לא תאשר את הפרויקט מכל מיני סיבות כאשר הן יכולות להיות יצירתיות במיוחד. כמובן שאתם יכולים לעתור לבג"ץ אך לא תמיד זה יהיה כדאי וכדאי להעריך אתה סיכויים שלכם לזכות בעתירה. מהסיבות הנפוצות הן שמירה על צביון השכונה, שבדרך כלל פוסלת הקמה של בניינים גבוהים מידי, פגיעה באיכות חייהם של תושבים רבים בעיקר אם מדובר במנה באזור מרכזי, מקום קטן מידי לשיפוץ וכולה.

קבלן שפושט את הרגל

יש קבלנים אמינים מאוד שידועים כמקצועיים ומנוסים אך יש קבלנים שכדאי לא להתקרב אליהם. אם מדובר ביזם קבלן שמציע לכם לעבור פרויקט תמ"א 38 יחד איתו תדעו לכם שיש סיכוי גדול יותר שהוא יפשוט רגל מאשר יזם נפרד שמעסיק את הקבלן, שלפי החוזה איתו יכול להמשיך את העבודה עם קבלן אחר כמובן בהתאם לניסיון שלו ולאמינות שהייתה ביניהם. 

התנאים לביצוע תמ"א 38

תכנית מתאר ארצית מס' 38 נועדה לצמצם את הנזק האפשרי שיגרם במקרה של רעידת אדמה ועל כן נוגעת למבנים אשר נבנו על פי תקן בנייה ישן אשר אינו כולל מיגון בפני רעידות אדמה. כל מבנה אשר הוקם לפני ה-1 בינואר 1980 או שהוקם לאחר מכן אך נקבע על ידי מהנדס מומחה כי אינו עומד בתקן הנדרש לעמידות בפני רעידות אדמה, זכאי לתמ"א 38. על המבנה להיות בן שתי קומות ומעלה וכן בשטח של 400 מ"ר לכל הפחות בכדי להשתתף בתכנית. לבסוף, בין אם מדובר במבנה מגורים או בבניין משרדים, על המבנה להיות מאוכלס בעת הגשת הבקשה. בכל מקרה של ספק, יש להיעזר במהנדס המתמצא בתחום בכדי לקבוע האם קיימת זכאות ובמידה וכן, באילו תנאים.
 

מהן ההטבות הניתנות במסגרת תמ"א 38?

על מנת לעודד את שיפוץ המבנים הישנים, מדינת ישראל מציעה את תוכנית תמ"א 38 הכוללת הטבות שונות ההופכות את ביצוע השיפוץ לכדאי מבחינה כלכלית. הטבות אלו כוללות זירוז משמעותי של תהליך מתן היתר הבנייה, אפשרות להרחבה של דירות קיימות בבניין וכן להוספה של מעלית ומקומות חניה נוספים. על כל אלו, ניתן לבנות בבניין דירות חדשות תוך הנחה משמעותית בהיטל ההשבחה ובמסים נוספים הכרוכים בכך.

כיצד מבוצעת תמ"א 38?

במרבית המקרים, כאשר הבניין מתברר כזכאי להשתתף בתכנית, נחתם הסכם בין בעלי הדירות לבין קבלן חיצוני. ההסכם כולל את פרטי השיפוץ שיבוצע ואת היקפו כך שהקבלן מצדו מתחייב להוסיף אלמנטים שונים לבניין ו/או להרחיב דירות קיימות ובתמורה, בעלי הנכס מתחייבים למסור לידיו את הדירות החדשות שייבנו בבניין כך שיוכל למכור אותן בהמשך. פרטי ההסכם וההתחייבויות השונות תלויים בערך הדירות החדשות ועל כן משתנים בהתאם לנכס המדובר.